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北京樓市調控線路圖 為誰樹立瞭榜樣

[摘要]北京市近期還在構建長效機制,其中,最重要的表現就是建立健全租購並舉制度以及共有產權制度

7月18日,以九部委發佈《關於在人口凈流入的超值大中城市加快發展住房租賃市場的通知》為起點,多地開啟瞭鼓勵租賃的模式。不過,部分地區早有相關政策,根據中原地產研究中心統計數據顯示,全國最近1年多時間裡,有超過近30個地區出臺瞭有關鼓勵住宅租賃市場的政策內容。

從調控路徑來看,作為房地產長效調控機制 建立租購並舉的住房制度模式已經逐漸清晰。這其中,北京出臺調控政策最為密集。21世紀經濟報道記者統計發現,今年以來,北京出臺瞭與商品住房銷售、差別化信貸、學區房、限購資格審核、商品房預售、中介炒房、離婚購房、商業以及辦公類項目、針對新北京人分配公租房以及自住商品房、法拍房被納入限購范圍、保障房轉租等行為以及共有產權住房等相關的一系列政策。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,這一系列政策的背後作用是抑制房價過快上漲。這些政策有長期和短期之分,限購、限貸等屬於短期調控政策,共有產權、租購並舉則是長效的調控政策。今年以來,北京市的政策逐漸由短期調控走向長效調控。

疏堵結合

自我國開啟商品房市場化道路以來,房地產調控呈現出明顯的周期性特征。這其中,打擊投機投 資性購房成為每輪調控的主題,調控政策也多以抑制需求、增加供應為主題。北京是最大且市場化非常成熟的商品房市場,隨著調控逐漸深入,其長效機制輪廓已經漸為明顯。

麥田房產副總經理孫慶磊認為,系列政策背後的邏輯簡單來說,就是加大供應、抑制非理性高頻購/換房、扶持夾心層、保障低收入人群。一是消解恐慌勢頭,讓房子的居住屬性得到最大發揮;二是顧及各類經濟階層人群,給予居住扶持政策和解決方案。

在加大供應方面,4月7日,北京市對外發佈《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》,明確未來5年內全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃,自住型商品房供地1020公頃,擬建25萬套房,並建立購租並舉的住房制度,優化住宅供應結構,供應總量為150萬套,僅2017年供應方案也比原計劃翻倍。

而在實際推地過程中,北京市土地供應也明顯加速。根據中原地產發佈的數據,今年以來,北京市宅地供應共計47宗,規劃建築面積594.67萬平方米,相比2016年全年的水平上漲約170%。

在抑制非理性購房政策方面,主要包括升級信貸政策,實行“認房又認貸”,同時提高瞭二套房貸最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),並且將住房貸款期限降至25年。另外,對於熱炒中的學區房,北京市教委明確表示,“過道學區房”不能作為入學資格條件。此外,市教委表示將完善入學政策,指導區教委在熱點區域試行多校劃片,降低學區房的擇校功能。此外,北京市進一步嚴格瞭“購房資格審核中個人所得稅政策執行標準”,對“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”加以明確,非京籍納稅從5年改成連續60個月。對於“假離婚”購房,央行營管部明確離婚一年以內的房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。(3月24日,央行營管部、北京銀監局、北京市住建委等四部門聯合發文明確,離婚一年內、無固定收入大學生購房按二套計算。)

此外,北京市還針對中介炒房、商業辦公住房管理、商品房預售制度管控、房地產虛假廣告等方面進行瞭嚴格的規范。

安居客房產研究院首席分析師張波表示,從北京的各項政策調整來看,外部的呈現是多維度、立體化的調整手段,從深層次來看,則是“標本兼治”的“長效療法”。通過限購、限貸快速給樓市“降溫”乃是治標。

構建長效機制

北京市的調控除瞭在加大供應、抑制非理性需求方面做出努力之外,北京市近期還在構建長效機制,其中,最重要的表現就是建立健全租購並舉制度以及共有產權制度。

8月3日,北京市住建委等多部門聯合發佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》以及公開征求意見。共有產權住房是指銷售價格低於同地段同品質商品住房價格水平,限定使用和處分權利實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。該政策被視為北京市建立長效機制的重要方式。

張波認為,這是在健全調控的長效機制。首先,共有產權、租購並舉這些政策,提出模式概念僅僅是開始,實現到惠及指定人群,到顯現作用,是一個中長期的事情;其次,因新政策而影響的後續規則分配、居住法則都會相應發生改變,因此帶來的長效改變是必然的;第三,夾心層和低收入人群的住房機制,需要在長期實踐過程中,逐漸去調整和完善,才會與整體規則乃至社會發展適配。

通過共有產權、租售並舉、土地供應等長效手段乃是治本。共有產權讓更多“夾心層”未來住房有瞭保障;租售並舉積極引導“先租後買”的階梯式購房方式;信貸政策則是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應,引導資金的正確流向。

在租房方面,北京市也在逐漸提升租房主體的地位。8月17日,北京市住建委、市發改委等部門聯合發佈《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。根據《通知》,承租人為本市戶籍,承租公共租賃住房和直管公房的,可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。在義務教育入學方面,《通知》明確,承租人為本市戶籍無房傢庭,符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的,其適齡子女可在該區接受義務教育。

新城控股副總裁歐陽捷認為,北京一類的城市在未來一定時期內會進入限制性發展周期。這一周期有著五個特征:限制人口規模、限制土地供應(特別是住房供應)、限制錢過度流向房地產行業、限制投 資客投 資投機、限價。“很多人認為房地產稅的市場價值就是長效機制,但這其實隻是長效機制的一部分,長效機制涉及范圍廣泛,包括金融、土地、不動產登記、城市土地財政稅收等方面。如今來看,租賃市場也是非常有價值的長效機制。”歐陽捷認為,未來北京租賃住宅會逐漸增多,其背後的邏輯是,租賃意味著流動人口中可能出現工作一段時間後則離開北京,甚至回傢養老的情況,從而形成“流動人口永遠是流動人口,哪怕是常住人口,以後也會成為流動人口”的現象。

首創證券分析師韓笑認為,從近期這一系列政策看,大的周期邏輯依然是通過存量市場發揮對傳統開發銷售為主的行業模式,進行修正;小的行業邏輯是挖掘傳統租賃市場更加規范的市場需求。租賃市場的作用機制在於通過建立規范、規模化的補充供給機制扭轉、分流剛需群體對自有住房的需求,提升租賃的總體效應水平,幹預引導此前預期影響需求,需求影響市場,市場又反過來強化預期的正反饋閉環。

住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,我國房地產行業目前有兩個發展任務和目標:一是解決老百姓住房問題,尤其是一二線城市中低收入傢庭 “夾心層”的住房問題難點;二是促進房地產市場平穩健康發展。在這兩個任務目標指導之下,通過調控的短期行為和長效機制兩者結合,從而實現房地產平穩發展尤其是房價相對平穩。

顧雲昌認為,限購、限制交易、限價等方面的政策是從需求側層面進行調控,而對於租賃市場等方面的調控實際上是從供給側方面進行改革,這抓住瞭市場新問題的關鍵和根本。他認為,我國住房供給側存在很大問題,住房供給結構沒有很好地實現不同收入傢庭的全覆蓋。因此,供給側結構性改革是房地產住房市場的主要抓手。

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